PLC 96/2015! DIREITO DE SUPERFÍCIE A CAMINHO, DIREITO À CIDADE IGNORADO!
(Andrea Redondo- Blog Urbe CaRioca, 07) 1. Trata-se de novas benesses e negócios urbanísticos à custa do solo, do subsolo, e do espaço aéreo urbano-cariocas, em alguns casos mediante pagamento à Prefeitura. Leia-se: construções permanentes sobre ruas, interferência na paisagem urbana, aumento da intensidade de uso e áreas construídas nos bairros. Pode haver algo positivo. Em princípio, abrir vãos em empenas – e permitir atividades junto às estações de trem para levar animação, parece interessante. Há que estudar cuidadosamente item a item e simular cada situação com imagens e cálculos de áreas, o único modo de vislumbrar o resultado de proposta tão intrincada.
2. Em março e abril deste ano o Urbe CaRioca chamou a atenção para o Projeto de Lei Complementar nº 96/2015 que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, proposta que o jornal O Globo nominou ‘negócios urbanísticos’, e Sonia Rabello classificou de ‘uma tentativa de imbróglio jurídico’, como comentado na ocasião.
3. Passado o recesso da Câmara de Vereadores, nessa terça-feira, dia 11/08 o estranho PLC 96/3015 entrará em votação. A proposta do Executivo outra vez configura mudanças no modo de construir no Rio de Janeiro: prevê o uso do solo, subsolo e espaço aéreo de terrenos públicos e particulares, através de contratos entre terceiros e entre o município e proprietários. Índices urbanísticos vigentes poderão ser modificados exclusivamente para cada terreno conforme a possibilidade de usufruir lotes e áreas vizinhas. Mais uma vez as leis urbanísticas são usadas para beneficiar terrenos caso a caso, sem considerar o perfil edificado de conjunto e as peculiaridades de cada bairro ou região.
4. Reafirmamos o caráter amplo e complexo do PLC, retratado na paródia ‘Quinto Poeminha – Vendo o Rio, Muito Mais!’. Há cinco meses sugerimos que instituições e profissionais das áreas afins organizassem estudos e debates, para compreensão e divulgação das consequências para a paisagem urbana carioca. Infelizmente, não tivemos notícia de nenhuma iniciativa a respeito.
5. (Ex-Blog) A votação, nesta terça-feira, ocorrerá em primeira discussão. Há tempo para abrir o debate, pedir esclarecimentos, convocar audiência pública e dar tempo para que não se vote sem conhecimento e sem consciência. Há tempo para emendar, excluir ou substituir. Bairros ou regiões afetados poderão cobrar dos vereadores que votarem e depois não terem argumentos para justificar seus votos em 2016.
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DIREITO DE SUPERFÍCIE NO RIO: NOTA SOBRE UMA TENTATIVA DE IMBRÓGLIO JURÍDICO!
(Blog Sonia Rabello,18/03) I. Com que finalidade inimaginável, ou indizível, o Prefeito do Rio aceitou encaminhar à Câmara de Vereadores proposta de projeto de lei (PLC 96/2015), feito sabe-se lá por quem, que pretende regular o instituto do direito de superfície na Cidade, como se fosse um simples instrumento de uso do solo? Senhor Prefeito, vossa Procuradoria deve tê-lo alertado, imagino, que esta ideia de confundir um direito real como se fosse um mero recurso urbanístico destinado a negócios e vendas de direitos de construir é mais do que um imbróglio jurídico; é um erro estapafúrdio elementar disfarçado de linguagem pseudojurídica.
II. Vejamos, de forma sucinta, os sete primeiros pecados capitais da proposta: 1. Direito de Superfície é um direito real, assim classificado no Código Civil, art.1225. II, como qualquer direito real (servidões, usufruto hipoteca, penhor, anticrese, concessão real de uso, direito real de habitação); e como tal, direitos reais só podem ser objeto de legislação federal (a).
2. O código civil já dispôs sobre as características do chamado direito de superfície, não restando espaço para o Município fazê-lo, nem mesmo com respeito aos bens públicos municipais, já que se trata de um direito real sobre a propriedade (art. 22, I da CF). 3. Conforme disposto no Código Civil (CC), no art.1369 (b), a forma de uso do direito de superfície decorre do terreno – como diz o nome, da superfície do solo, e está a ela conectada, não podendo haver hipótese, por força do que dispõe o CC de venda de espaço aéreo desconectado do uso do solo. 4. Igualmente, e pelo mesmo motivo, não pode haver venda de subsolo desconectada do solo, através de direito de superfície, como pretende a projeto de lei, já que é do solo – objeto do direito de propriedade imobiliária – que decorre o limite do exercício do direito do proprietário de uso do espaço aéreo e do subsolo, limite este vinculado à utilidade das construções no solo: “útil ao seu exercício” de uso e fruição da propriedade, como diz o art.1129 do Cod.Civil/2002.
5. O projeto pretende dispor (art.3º do PLC) sobre o direito de superfície para negócios entre particulares, de forma permitir a venda de espaços aéreos e sub-solos, aparentemente desvinculados do solo, como se fora hipóteses de “Transferência do Direito de Construir”, instrumento este previsto no art.35 do Estatuto da Cidade, mas sem aplicação deste instrumento, embora mencione algumas hipóteses contidas nos incisos I a III do referido art.35. 6. O projeto pretende usar o direito de superfície para estabelecer negócios de venda de espaços aéreos sobre bens públicos, e deles desconectados, o que contraria a previsão do instituto no Código Civil, como um direito real sobre a propriedade – dando forma de uso direto, de construir ou plantar, sobre o terreno. 7. O projeto pretende usar a figura do direito de superfície para vendas específicas de direitos de uso e ocupação do solo, sem a implantação sistemática, geral e isonômica, na Cidade, do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conforme preconiza do art.28 do Estatuto da Cidade, e a Resolução Recomendada 148 de 2013 do Ministério das Cidades. Ou seja, aplicar a Outorga Onerosa como uma espécie de mais valia, mas sem instituir índice básico e máximos de edificabilidade, destorcendo e confundindo as figuras de instrumentos urbanísticos com direito real sobre propriedade alheia!
III. O Município pode e deve legislar sobre os recursos de edificabilidade. Legislando sobre uso e ocupação do solo, irá dispor sobre os direitos de construir inerentes ao uso útil da propriedade pelo proprietário e os recursos públicos de construir, como recursos da cidade a serem outorgados onerosamente aos interessados mediante contrapartida. Esta forma de gerenciar o uso dos recursos públicos de construir, preconizada no art.28 do Estatuto da Cidade quando trata “Da Outorga Onerosa do Direito de Construir”, já se encontra regulamentada, como Diretriz urbanística para todas as cidades do país, na Resolução Recomendada 148/2013 do Ministério das Cidades.
IV. Pergunta que não quer se calar: por que esta ginástica jurídica ininteligível? O que pretende-se esconder nas obscuras e ininteligíveis entranhas desta invencionice criativa imobiliária, uma aventura jurídica deste “direito municipal real de superfície” que o Prefeito do Rio teve a leviandade de encaminhar para a Câmara Municipal? Esperamos, (será que podemos?) que a Câmara de Vereadores não caia nesta esparrela jurídica, sob o argumento de que a cidade precisa aumentar sua arrecadação pública. Se assim fosse, o Executivo e sua base parlamentar não teria acabado, no Plano Diretor de 2011 com a Outorga Onerosa, prevista na legislação urbana da Cidade, desde o PD de 1992, com índice básico uniforme para toda a cidade.
V. Ela, a Outorga Onerosa generalizada para toda a cidade é o verdadeiro recurso público de edificabilidade desperdiçado no Rio. Porém, em São Paulo, é a grande conquista do seu novo Plano Diretor de 2014, e fonte significativa de grande arrecadação na maior cidade da América Latina. Por que será que o chefe do Executivo do Rio não quer olhar para o lado, para nossos vizinhos, e simplesmente cumprir a Recomendação do Ministério das Cidades?
VI. a) Lembre-se que o ECi, ao também dispor sobre direito de superfície, no seus arts.21 e segs. o fez como legislação federal que é, assim como dispôs sobre usucapião urbano, desapropriação com títulos da dívida pública, direito de preempção. / “art.1369: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” (grifo nosso) / Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
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“A AMÉRICA LATINA NÃO FOI MENCIONADA NA CONFERÊNCIA DE LONDRES A NÃO SER DE PASSAGEM E MARGINALMENTE”!
(Embaixador Rubens Barbosa – Estado de SP, 11) 1. A Chatham House, o mais importante think tank da Inglaterra sobre relações internacionais, segurança e defesa, realizou recentemente a segunda London Conference, congregando políticos, acadêmicos e empresários, em grande parte, da Europa e dos EUA. Participei de discussões que focalizaram as incertezas e as perplexidades do cenário internacional num momento de grandes transformações e de instabilidade política e econômica.
2. Entre outros, foram examinados temas relacionados com a liderança global e, nela, o papel dos EUA e da China. A Europa e a ameaça à sua segurança, em especial a desconfiança em relação à Rússia e os problemas relacionados com a imigração, foram também tratados, assim como os conflitos regionais que se sucedem na cena internacional e as crises financeiras na economia mundial. Os novos desafios que surgem num mundo fragmentado e multipolar, com a negociação dos mega-acordos comerciais; os desafios da desvinculação do crescimento econômico do uso de recursos não sustentáveis; mais a possibilidade de os governos construírem um novo consenso com a identificação de interesses e soluções globais foram amplamente discutidos.
3. Em paralelo, foram tratados temas mais específicos, como segurança cibernética, a crise da Ucrânia, o ambiente cambiante do Oriente Médio, inovações para a urbanização sustentável, a responsabilidade pela saúde global e como imaginar um mundo sem guerras. Boa parte das discussões focalizou temas de interesse direto dos países europeus.
4. Em contraste com esse eurocentrismo, a América Latina não foi mencionada, a não ser de passagem e marginalmente.