“DIREITO DE SUPERFÍCIE NO RIO: NOTA SOBRE UMA TENTATIVA DE IMBRÓGLIO JURÍDICO”!
(Sonia Rabello) A) Com que finalidade inimaginável, ou indizível, o Prefeito do Rio aceitou encaminhar à Câmara de Vereadores proposta de projeto de lei (PLC 96/2015), feito sabe-se lá por quem, que pretende regular o instituto do direito de superfície na Cidade, como se fosse um simples instrumento de uso do solo? Senhor Prefeito, vossa Procuradoria deve tê-lo alertado, imagino, que esta ideia de confundir um direito real como se fosse um mero recurso urbanístico destinado a negócios e vendas de direitos de construir é mais do que um imbróglio jurídico; é um erro estapafúrdio elementar disfarçado de linguagem pseudo jurídica. Vejamos, de forma sucinta, os sete primeiros pecados capitais da proposta:
1. Direito de Superfície é um direito real, assim classificado no Código Civil, art.1225. II, como qualquer direito real (servidões, usufruto hipoteca, penhor, anticrese, concessão real de uso, direito real de habitação); e como tal, direitos reais só podem ser objeto de legislação federal.
2. O código civil já dispôs sobre as características do chamado direito de superfície, não restando espaço para o Município fazê-lo, nem mesmo com respeito aos bens públicos municipais, já que se trata de um direito real sobre a propriedade (art. 22, I da CF).
3. Conforme disposto no Código Civil (CC), no art.1369 [2] , a forma de uso do direito de superfície decorre do terreno – como diz o nome, da superfície do solo, e está a ela conectada, não podendo haver hipótese, por força do que dispõe o CC de venda de espaço aéreo desconectado do uso do solo.
4. Igualmente, e pelo mesmo motivo, não pode haver venda de subsolo desconectada do solo, através de direito de superfície, como pretende a projeto de lei, já que é do solo – objeto do direito de propriedade imobiliária – que decorre o limite do exercício do direito do proprietário de uso do espaço aéreo e do subsolo, limite este vinculado à utilidade das construções no solo: “útil ao seu exercício” de uso e fruição da propriedade, como diz o art.1129 do Cod.Civil/2002.
5. O projeto pretende dispor (art.3º do PLC) sobre o direito de superfície para negócios entre particulares, de forma permitir a venda de espaços aéreos e subsolos, aparentemente desvinculados do solo, como se fora hipóteses de “Transferência do Direito de Construir”, instrumento este previsto no art.35 do Estatuto da Cidade, mas sem aplicação deste instrumento, embora mencione algumas hipóteses contidas nos incisos I a III do referido art.35.
6. O projeto pretende usar o direito de superfície para estabelecer negócios de venda de espaços aéreos sobre bens públicos, e deles desconectados, o que contraria a previsão do instituto no Código Civil, como um direito real sobre a propriedade – dando forma de uso direto, de construir ou plantar, sobre o terreno.
7. O projeto pretende usar a figura do direito de superfície para vendas específicas de direitos de uso e ocupação do solo, sem a implantação sistemática, geral e isonômica, na Cidade, do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conforme preconiza do art.28 do Estatuto da Cidade, e a Resolução Recomendada 148 de 2013 do Ministério das Cidades. Ou seja, aplicar a Outorga Onerosa como uma espécie de mais valia, mas sem instituir índice básico e máximos de edificabilidade, destorcendo e confundindo as figuras de instrumentos urbanísticos com direito real sobre propriedade alheia!
B) B.1. O Município pode e deve legislar sobre os recursos de edificabilidade. Legislando sobre uso e ocupação do solo, irá dispor sobre os direitos de construir inerentes ao uso útil da propriedade pelo proprietário e os recursos públicos de construir, como recursos da cidade a serem outorgados onerosamente aos interessados mediante contrapartida. Esta forma de gerenciar o uso dos recursos públicos de construir, preconizada no art.28 do Estatuto da Cidade quando trata “Da Outorga Onerosa do Direito de Construir”, já se encontra regulamentada, como Diretriz urbanística para todas as cidades do país, na Resolução Recomendada 148/2013 do Ministério das Cidades.
B.2. Pergunta que não quer se calar: por que esta ginástica jurídica ininteligível? O que se pretende esconder nas obscuras e ininteligíveis entranhas desta invencionice criativa imobiliária, uma aventura jurídica deste “direito municipal real de superfície” que o Prefeito do Rio teve a leviandade de encaminhar para a Câmara Municipal? Esperamos, (será que podemos?) que a Câmara de Vereadores não caia nesta esparrela jurídica, sob o argumento de que a cidade precisa aumentar sua arrecadação pública. Se assim fosse, o Executivo e sua base parlamentar não teria acabado, no Plano Diretor de 2011 com a Outorga Onerosa, prevista na legislação urbana da Cidade, desde o PD de 1992, com índice básico uniforme para toda a cidade.
B.3. Ela, a Outorga Onerosa generalizada para toda a cidade é o verdadeiro recurso público de edificabilidade desperdiçado no Rio. Porém, em São Paulo, é a grande conquista do seu novo Plano Diretor de 2014, e fonte significativa de grande arrecadação na maior cidade da América Latina. Por que será que o chefe do Executivo do Rio não quer olhar para o lado, para nossos vizinhos, e simplesmente cumprir a Recomendação do Ministério das Cidades? Lembre-se que o ECi, ao também dispor sobre direito de superfície, no seus arts.21 e segs. o fez como legislação federal que é, assim como dispôs sobre usucapião urbano, desapropriação com títulos da dívida pública, direito de preempção. / ] “art.1369: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” (grifo nosso) Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
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DA ENTREVISTA DO HISTORIADOR JOSÉ MURILO DE CARVALHO À FOLHA DE S. PAULO (15)! 2015 É MAIS PARECIDO COM 1992!
FSP: O sr. vê paralelo entre o atual momento e crises como as de 1954, 1964 ou 1992?
JMC: Nos três casos, houve campanha virulenta contra presidentes eleitos. Mas em 54 e 64 havia dois ingredientes importantes inexistentes hoje, a Guerra Fria e os militares. Alguma semelhança há com 1992, quando já não havia Guerra Fria e os militares se mantiveram à distância. Mesmo assim, a presidente tem hoje mais apoio do que tinha Collor e não está, pelo menos por enquanto, envolvida diretamente em malfeitos, como costuma dizer. Isto significa que o embate será mais longo e o resultado, mais incerto. A atuação firme do Ministério Público e do Judiciário no mensalão, que parece continuar agora no petrolão, pelo menos no que se refere ao Ministério Público, é um fator que favorece uma saída demorada, mas menos traumática.
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DEPOIS DA CRIMEIA, RÚSSIA QUER AENXAR OSSÉTIA DO SUL, QUE PERTENCE À GEÓRGIA!
(Folha de SP, 19) 1. No aniversário de um ano de anexação da península ucraniana da Crimeia, o presidente da Rússia, Vladimir Putin, assinou (18), um tratado de “aliança e integração” com a Ossétia do Sul, região separatista dentro da Geórgia (Ásia caucasiana). Visto como uma nova anexação, o acordo foi atacado pelos georgianos, pela Otan (a aliança militar ocidental) e pelos EUA, que veem nele uma ameaça à estabilidade.
2. Após a guerra russo-georgiana de 2008, as regiões da Ossétia do Sul e da Abkházia declararam sua independência da Geórgia –reconhecida pela Rússia, mas não pela maior parte da comunidade internacional–, e tropas russas ocuparam os territórios. O tratado desta terça, assinado por Putin e pelo líder osseta Leonid Tibilov, prevê integração militar, das forças de segurança e da alfândega da Rússia e da Ossétia do Sul.
3. Os russos se comprometeram, ainda, a proteger as fronteiras da área, com pouco mais de 50 mil habitantes. O documento prevê também maior facilidade para que os ossetas obtenham cidadania russa e aumento dos salários dos servidores públicos e das aposentadorias. Putin já assinara, em 2014, tratado similar com a Abkházia.